Проверка участка перед покупкой
Список проверок для участка в Москве до сделки: что видно по кадастровому номеру за минуту, а за чем идти в Росреестр, ресурсоснабжающие организации и к изыскателям.
Главный вопрос до сделки
Цену участка определяет прежде всего то, что на нём разрешено построить. Два соседних участка одного размера могут отличаться в разы: на одном правила землепользования и застройки (ПЗЗ) допускают жилой дом, на другом — только сохранить существующее здание. Поэтому проверка начинается с назначения и регламента, а не с документов собственника.
Что проверить и где
| Что проверить | Зачем | Где взять |
|---|---|---|
| Вид разрешённого использования (ВРИ) | Совпадает ли он с вашей целью: жильё, офис, склад, школа | Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — есть в листе 1 |
| Территориальная зона ПЗЗ | Предельная высота, плотность, процент застройки, жилая и нежилая площадь | Текст постановления ПЗЗ — в комплекте |
| Зоны охраны наследия | Могут ограничить высоту или запретить новое строительство | ЕГРН, data.mos.ru, ЕГРОКН — в комплекте |
| Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и красные линии | Где на участке нельзя ставить здание | НСПД — в комплекте |
| Санитарные разрывы | Железная дорога, метро, производство рядом — жильё может быть недоступно | OpenStreetMap, СП 42.13330 — в комплекте |
| Окружение и солнце | Высота соседей, тени, нормы инсоляции | ЕГРН, расчёт — лист 2 бесплатно, фасады в комплекте |
| Школы, детские сады, транспорт | Нагрузка на социальные объекты и возможная компенсация | data.mos.ru, OpenStreetMap — в комплекте |
| Права и обременения | Кто собственник, аренда, залог, арест | Выписка ЕГРН, Росреестр — не входит |
| Подключение к сетям | Мощность, сроки, стоимость подключения | Ресурсоснабжающие организации — не входит |
| Грунты | Фундаменты и стоимость строительства | Инженерно-геологические изыскания — не входит |
Тревожные признаки
- ВРИ не подходит под ваши планы. Изменить его можно, но это отдельная процедура со сроками и без гарантии результата.
- Параметры ПЗЗ «по фактическому использованию». Строить больше существующего можно только после изменения ПЗЗ.
- Зона охраны с режимом «без изменения габаритов». Нового наземного строительства не будет.
- Красная линия проходит по участку. Часть площади под здание не годится.
- По адресу несколько участков. Убедитесь, что покупаете тот, который покрывает нужное здание или территорию.
Лист анализа отмечает эти ситуации отдельными строками. Подробнее — на листах «Ограничения участка» и «ПЗЗ по кадастровому номеру».
Вопросы
- Можно ли проверить участок, если я ещё не собственник?
- Да. Лист анализа собирается по кадастровому номеру или адресу из открытых реестров, согласие собственника не нужно. А градостроительный план (ГПЗУ) до сделки получить нельзя: его выдают только правообладателю.
- Что проверить в первую очередь?
- Вид разрешённого использования и параметры территориальной зоны ПЗЗ: они показывают, можно ли вообще построить то, ради чего вы покупаете участок. Затем — зоны охраны наследия, ЗОУИТ и красные линии.
- Покажет ли лист собственника и обременения?
- Нет. Права, аренда, залоги и аресты — в выписке ЕГРН от Росреестра. Лист анализа её не заменяет.
- Сколько стоит проверка?
- Первый лист — бесплатно: участок, окружение и основные ограничения. Полный комплект с решением и проверкой фактов — 199 000 ₽.
НаименованиеСправка. Проверка перед покупкой
ЛистС-4