Анализ градостроительного потенциала участка
Что можно построить на участке и что мешает — до покупки, ГПЗУ и заказа концепции. Состав комплекта, его границы и сравнение с работой бюро.
1Что такое градостроительный потенциал
Градостроительный потенциал участка — то, что на нём можно построить по действующим правилам и что при этом мешает: вид разрешённого использования (ВРИ), параметры территориальной зоны правил землепользования и застройки (ПЗЗ), зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), зоны охраны объектов культурного наследия (ОКН), красные линии, нормы инсоляции и нагрузки на школы и детские сады.
Анализ отвечает на три вопроса до денег и проекта: можно ли строить нужный объект, какой объём поместится и какие ограничения нужно снять или учесть.
2Что входит в комплект
| Лист | Что проверяется |
|---|---|
| 1 | Актуальный участок (в том числе снятые с учёта номера), площадь, ВРИ, кадастровая стоимость, здания на участке |
| 2 | Окружение с оценкой высот, тени в любой день и час |
| 3 | Все ЗОУИТ из ЕГРН с проверкой: устаревшие акты, ошибки геометрии, касания границ |
| 4 | Параметры терзоны ПЗЗ из текста постановления, регламенты зон охраны ОКН, археология |
| 5 | Инсоляция: часы солнца по фасадам, тени на соседей, проверка норм СанПиН 1.2.3685-21 |
| 6 | Метро, МЦД, МЦК пешком, остановки; школы и детские сады в нормативных радиусах |
| 7 | Санитарные разрывы, водоохранные зоны, опасные геологические процессы |
| 8 | Конверт застройки и предварительные технико-экономические показатели (ТЭП): пятно за отступами, высота, суммарная поэтажная площадь, жители, машино-места, места в школах и детских садах |
Листы 1 и 2 бесплатные: по ним видно, тот ли это участок и стоит ли смотреть дальше. Остальные выпускаются после оплаты — 199 000 ₽ за участок.
3Чего в комплекте нет
Комплект собирается автоматически из открытых реестров. В нём нет:
- выезда на участок и обмеров;
- технических условий на подключение к сетям и сведений из геоподосновы;
- правового анализа прав на участок и обременений по выписке ЕГРН;
- сопровождения на Градостроительно-земельной комиссии Москвы (ГЗК) и согласований;
- финансовой модели проекта.
Что из этого и где запросить, лист перечисляет отдельно. Если такая работа нужна, комплект сокращает бюро сбор исходных данных: ограничения и параметры уже сведены, у каждой строки есть источник.
4Бюро или автоматический анализ
| Бюро | Комплект | |
|---|---|---|
| Срок | Обычно от одного до десяти и более рабочих дней | 1–3 минуты после оплаты |
| Проверка до оплаты | Консультация | Листы 1 и 2 бесплатно, без регистрации |
| Выезд, ТУ, ГЗК | Могут входить | Не входят, лист говорит, что запросить |
| Источники | Зависит от исполнителя | У каждой строки источник и дата запроса |
| Несколько участков | Каждый — отдельная работа | Одинаковый набор проверок, участки можно сравнить |
Сроки бюро — по опубликованным на их сайтах условиям, сентябрь 2026 года.
5Кому подходит
- Девелоперу и инвестору — отсеять участки до переговоров и заказа ГПЗУ.
- Архитектурному бюро — начать концепцию с конверта застройки и ограничений, а не с их поиска.
- Брокеру и оценщику — приложить к сделке или отчёту проверяемые сведения об участке.
Подробнее о проверках — на листах «Ограничения участка», «Что можно построить» и «Проверка перед покупкой».
6Вопросы
- Чем анализ градостроительного потенциала отличается от ГПЗУ?
- ГПЗУ — официальный документ для проектирования, его получает только правообладатель. Анализ потенциала — оценка до решения о покупке или проекте: что разрешено, что мешает и какой объём реально поместится на участке с учётом окружения.
- Сколько стоит анализ градостроительного потенциала в Москве?
- У бюро цена обычно зависит от объёма работ и выезда на участок. Здесь лист 1 бесплатный, полный комплект по одному участку — фиксированная цена, указанная на главной странице.
- Можно ли по комплекту выходить на ГЗК?
- Нет. Комплект — предпроектная оценка по открытым реестрам, а не документ для органов власти. Он помогает решить, стоит ли идти дальше, и показывает, что запросить официально.
- Сколько времени занимает анализ?
- Лист 1 — обычно меньше минуты, полный комплект — 1–3 минуты после оплаты. Сведения запрашиваются в момент выпуска, у каждой строки указана дата.