ГПЗУ и анализ участка до него
ГПЗУ — официальный документ, но запросить его может только правообладатель, и выдают его до 14 рабочих дней. Что делать, если участок нужно оценить раньше.
1Что такое ГПЗУ
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — документ по статье 57.3 Градостроительного кодекса РФ. В нём собраны:
- границы участка и минимальные отступы;
- градостроительный регламент и предельные параметры;
- ограничения и объекты наследия;
- сведения о сетях инженерно-технического обеспечения.
ГПЗУ выдают бесплатно по заявлению правообладателя участка, срок — до 14 рабочих дней. Сведения из него можно использовать для проектирования в течение трёх лет.
Два условия делают ГПЗУ неудобным на ранней стадии. Во-первых, запросить его может только правообладатель, поэтому покупатель или инвестор до сделки его не получит. Во-вторых, в нём нет ничего о том, что вокруг участка: окружения, солнца, транспорта и нагрузки на школы и детские сады.
2ГПЗУ и лист анализа
| ГПЗУ | Лист анализа | |
|---|---|---|
| Кто может получить | Правообладатель участка | Любой, по кадастровому номеру или адресу |
| Срок | До 14 рабочих дней | Лист 1 — меньше минуты, комплект — обычно 1–3 минуты |
| Стоимость | Бесплатно | Лист 1 бесплатно, комплект из 8 листов — 199 000 ₽ |
| Юридическая сила | Официальный документ, основа для проекта и разрешения на строительство | Нет, это предпроектная оценка |
| Окружение, солнце, транспорт, школы и детские сады | Не входят | Входят |
| Проверка ограничений | Сведения органа власти на дату выдачи | Сверка ЕГРН с реестром актов, источник и дата у каждой строки |
3Когда нужен анализ до ГПЗУ
- Перед покупкой или арендой. Продавец ещё правообладатель, а решение нужно принять сейчас.
- Чтобы сравнить несколько участков. Каждый получает один и тот же набор проверок и листов.
- Перед заказом концепции. Архитектор начинает с конверта застройки и ограничений, а не с их поиска.
- Чтобы подготовиться к ГПЗУ. Спорные зоны и устаревшие акты видно заранее, до подачи заявления.
Что именно проверяется, описано на листах «Ограничения участка» и «Что можно построить».
4Вопросы
- Может ли лист анализа заменить ГПЗУ?
- Нет. ГПЗУ — официальный документ, на основании которого проектируют и получают разрешение на строительство. Лист анализа — предпроектная оценка по открытым реестрам. Она помогает решить, стоит ли заниматься участком, и подготовиться к ГПЗУ.
- Где получить ГПЗУ в Москве?
- На mos.ru, через услугу Москомархитектуры по выдаче градостроительного плана земельного участка. Подать заявление может правообладатель участка. Услуга бесплатная.
- Откуда берутся данные в листе?
- Из НСПД (ЕГРН), Портала открытых данных Москвы, ЕГРОКН Минкультуры России, реестра правовых актов mos.ru, OpenStreetMap и данных ФГБУ «Гидроспецгеология». У каждой строки указан источник и дата запроса.
- Для каких участков работает сервис?
- Сейчас — для участков в Москве: часть источников и нормативы (ПЗЗ, парковки, школы и детские сады) московские.