Ограничения участка по кадастровому номеру
Что мешает строить на участке в Москве, откуда это известно и как проверить участок за минуту. Первый лист бесплатный.
Какие ограничения бывают у участка
Ограничение — это всё, что сужает свободу проекта: где можно ставить здание, какой высоты, для чего его можно использовать и что придётся согласовывать. Для участка в Москве это семь основных групп.
| Ограничение | Что оно значит для проекта | Откуда сведения |
|---|---|---|
| Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) | Охранные зоны сетей, санитарно-защитные и водоохранные зоны. Запрещают строить или ставят условия: отступ, согласование с владельцем сети, другой вид использования. | НСПД (Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН) |
| Зоны охраны объектов культурного наследия | Регламент зоны задаёт предельную высоту, иногда запрещает новое строительство или требует сохранить здания. | ЕГРН, data.mos.ru, ЕГРОКН Минкультуры, акты об утверждении зон |
| Территории и объекты наследия | Работы на территории объекта возможны только по согласованию с органом охраны наследия. | ЕГРОКН, data.mos.ru |
| Красные линии | Отделяют участок от улиц и общественных территорий. За красной линией здание не размещают. | НСПД |
| Территориальная зона правил землепользования и застройки (ПЗЗ) | Разрешённые виды использования, предельная высота, плотность и процент застройки. | ЕГРН и текст постановления об изменении ПЗЗ на mos.ru |
| Санитарные разрывы и технические зоны | Расстояние от жилья до железной дороги, охранные и технические зоны метро. | OpenStreetMap, СП 42.13330.2016 |
| Опасные геологические процессы | Карст, суффозия и оползни влияют на фундаменты, изыскания и стоимость строительства. | ФГБУ «Гидроспецгеология» |
Почему одной выписки из ЕГРН мало
ЕГРН показывает то, что в него внесли, и не всегда то, что действует сейчас. На практике встречаются три расхождения:
- Зона числится по отменённому акту. Приказ или постановление о зоне заменили новым, а запись в реестре осталась прежней.
- Граница зоны внесена с ошибкой. Контур из реестра задевает участок, хотя по тексту акта зона к нему не относится, или наоборот.
- Кадастровый номер снят с учёта. После раздела или объединения у участка новый номер, а старый продолжает ходить в документах.
Поэтому лист сверяет реестр с актами. Для зон охраны наследия и терзон ПЗЗ мы находим акт, по которому зона установлена, и смотрим, действует ли он. Описание участка в акте сверяем с адресом и площадью. Отдельно отмечаем, пересекает ли зона участок или только касается его границы. Если акт найти не удалось, лист так и пишет и не выдаёт догадку за факт.
Что покажет лист
Лист 1, бесплатно. Актуальный кадастровый номер, площадь, вид разрешённого использования, здания на участке и вокруг него, основные ограничения из ЕГРН.
Полный комплект, 199 000 ₽. Разбор каждой зоны с актом и датой, регламенты зон охраны наследия и параметры ПЗЗ из текста постановления. Кроме того, в комплекте:
- санитарные разрывы, экология и геология;
- инсоляция;
- транспорт, школы и детские сады;
- предварительный конверт застройки и технико-экономические показатели (ТЭП).
Подробнее о расчёте — на листе «Что можно построить на участке».
Что автоматически не проверить
Часть сведений в открытых источниках не публикуется:
- требования гражданской обороны и защиты от чрезвычайных ситуаций (ГО и ЧС);
- технические условия на подключение к сетям;
- инженерно-геологические изыскания;
- актуальная геоподоснова;
- выписка ЕГРН с правами и обременениями.
Лист указывает, куда за ними обратиться. Официальный перечень ограничений для проектирования даёт градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Чем он отличается от предварительного анализа, разобрано на листе «ГПЗУ и анализ участка до него».